دعوى الإخلاء، هي صورة من صور دعوى فسخ العقد (مهما كان سبب الإخلاء، ففي كل الأحوال حقيقة طلبك هي “فسخ عقد الإيجار”)
▪️بما يعنى:
ان طلبك بإلزام المستأجر بآداء الأجرة المتأخرة فقط، يعتبر طلب بالإستمرار في تنفيذ عقد الإيجار.
لإنك “لم تفصح” عن الرغبة في فسخ العقد.
▪️أما طلب إخلاء العين المؤجرة، فهو طلب بفسخ العقد، و له صورتين:
الصوره الأولى:
إذا لم يوجد “شرط فاسخ صريح” فالمحكمة هتقدر مدى قوة السبب في الإخلاء، و ممكن تحكم لصالحك، أو تحكم بإستمرار عقد الايجار اذا قام المستأجر بتصحيح مبرر الفسخ، و اثبت للمحكمة أن ضرر الفسخ اكبر كتير من الضرر اللي نتج عن خطئه.
مثال: لو المالك رفع دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة – للمرة الأولى – ، المحكمة هتحكم برفضها اذا أودع المستأجر كل الأجرة المطلوبة قبل حجز الدعوى للحكم.
ليه؟
لأن ضرر تأخير الأجرة، هو ضرر صغير بالمقارنة بالضرر الناتج عن تشريد المستأجر و أسرته.
الصوره الثانية:
لو في شرط صريح فاسخ، وقتها المحكمة ملهاش سلطة في تقدير سبب الفسخ، لأن الفسخ تحقق من تاريخ وقوع الخطأ.
و كل اللي هتعمله المحكمة، انها تتأكد من صراحة الشرط الفاسخ و قانونيته.
وذلك مثل اساءه استخدام العين او تغيير الغرض من الإيجار او تغيير معالم العين مثلا
▪️قضت محكمة بالنقض ((المقرر في قضاء محكمة النقض أن من حق المؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إذا أخل المستأجر بالتزامه بسداد الأجرة فإن الطلب الأصلى هو فسخ عقد الإيجار وسبب الإخلاء هو عدم سداد المستأجر للأجرة وإخلاء العين المؤجرة هو الأثر المترتب على هذا الفسخ ويحق للمؤجر والحال كذلك مع بقاء طلب الفسخ على حاله أن يغير سبب الطلب في الاستئناف ولا يعتبر ذلك من قبيل الطلبات الجديدة، إذ يجوز أن يكون سبب الفسخ هو قيام المستأجر بتأجير عين النزاع من الباطن أو التنازل عنها أو إساءة استعمال العين المؤجرة أو مخالفة المستأجر لشروط الإيجار المعقولة , فالطلب في جميع هذه الحالات هو فسخ عقد الإيجار وحالات الإخلاء ما هى إلا أسباب للطلب ومن ثم يجوز للمؤجر مع بقاء طلب الفسخ على حاله أن يغير من سببه أمام محكمة الاستئناف فله أن يطلب الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة أو لتنازله عنها أو لتأجيرها من الباطن بدلاً من الإخلاء لعدم سداد الأجرة أو بالإضافة إليه))
الطعن رقم ١٤٦٨٣ لسنة ٧٨ قضائية – دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٢/٠٤/٢٢
((اتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . أثره . وقوع الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى به أو صدور حكم . لجوء الدائن إلى القضاء . اعتبار حكمه مقرراً للفسخ بعد التحقق من توافر شروطه . مؤداه . عدم استطاعة المدين تفادى الفسخ بالسداد))
الطعن رقم ١٠٧٥٤ لسنة ٧٦ قضائية
دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٨/٠٢/١٧
